I Millenni passano,le difficoltà restano

Dott. Walter Guazzo Formatore Scientifico A.L.A.C.

La gestione condominiale: breve analisi storica dell’incremento dei costi di gestione

Gli amministratori di condominio operano nel terzo millennio con le stesse difficoltà del secondo!

Tanto provocatoria quanto apodittica è tale affermazione.

Lo scenario economico internazionale, gli indicatori macro-economici e i fattori contingenti del mercato immobiliare italiano, hanno determinato nell’ultimo ventennio un ciclo caratterizzato prima da un forte incremento dei valori immobiliari poi una netta e drastica riduzione degli stessi a seguito di crisi congiunturali nascenti soprattutto dal sistema dei mercati finanziari globali.

Gli incentivi statali (vedi la detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie e l’applicazione dell’IVA agevolata sulle manutenzioni) e quelli locali (incentivi e progetti messi in atto dalle amministrazioni locali come l’esempio virtuoso del “Progetto Si.Re.Na a Napoli) hanno determinato un forte impulso al recupero del patrimonio immobiliare del bel paese.

L’applicazione della normativa tecnica europea, seppur lentamente, ha messo in moto un inarrestabile processo di qualificazione tecnica dei procedimenti, dei processi e dei prodotti attinenti alle tecniche delle costruzioni e alla tecnologia dedicata alla casa e al condominio.

La certificazione della qualità degli operatori del settore produttivo, dei prodotti da loro utilizzati e dei prodotti finiti consumati dagli utenti finali hanno, come unica finalità, il perseguimento della “qualità globale” del nostro sistema di vita (detto in altri termini, ciò determina un incremento della “qualità della vita”).

Nel “Sistema Italia”, tutti i processi brevemente esposti in precedenza stanno sortendo i loro effetti sul territorio in modo non uniforme. Com’è ovvio attendersi, anche in tal contesto, il Sud presenta un endemico svantaggio rispetto alle aree del Nord e del Centro. Ma per i meridionalisti ciò non è una sorpresa!Dal lato dell’utenza globale (condomini), tali processi determinano inevitabilmente un forte incremento dei costi. La qualità ha un costo e i consumatori finali esaminano i loro portafogli per valutare l’aumento delle spese.

Tutto ciò si manifesta anche nel settore condominiale.

A cavallo del nuovo e vecchio secolo, il legislatore fiscale ha predisposto i giusti mezzi di controllo per combattere l’evasione/elusione fiscale nel condominio, sia dei fornitori abituali (ditte) sia dei professionisti.

È tangibile il fatto che negli ultimi anni i proprietari d’immobili si sono ritrovati dinanzi a budget di spese (preventivi) nettamente lievitati rispetto al passato.

Per le ristrutturazioni degli stabili, i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate sono significativi nel quantizzare la mole di spesa sostenuta, nell’ultimo decennio, dai condòmini italiani.

Le imposte dirette e indirette, le imposte e i tributi locali (Tarsu, Cosap, Imu, ecc.), la normativa fiscale anti-evasiva, le nuove tariffe energetiche e l’onda inflattiva provocata dall’introduzione della moneta unica europea sono le principali cause scatenanti del sensibile incremento dei costi di gestione avuto origine ben 30 anni fa.



Di poi, nell’ultimo ventennio il sistema di certificazione e controllo ha messo in moto un processo di adeguamento normativo degli edifici: la normativa tecnica di sicurezza, l’incremento dei costi del personale del condominio (adeguamento del C.C.N. portieri e dipendenti degli stabili in condominio), l’applicazione e il rispetto di norme in materia di sicurezza degli ambienti di lavoro, di privacy, di controllo delle acque potabili, di verifica degli impianti,  l’incremento degli obblighi fiscali (diversi steps dichiarativi nel corso dell’anno a carico dell’amministrazione condominiale), ecc. hanno determinato un naturale incremento dei costi di gestione.

Negli ultimi dieci anni invece il fattore che ha determinato maggiori costi di gestione è di certo stata l’entrata in vigore della riforma in materia di condominio (Legge 220/2012) e sembra che un fattore più attuale possa essere quello della liberalizzazione del mercato energetico.

Questo processo trentennale di incremento dei costi, con i diversi fattori scatenanti che hanno caratterizzato i singoli periodi storici, ha determinato l’attuale insostenibilità dei costi di gestione da parte delle compagini condominiali, proprio in un periodo storico caratterizzato dalla più incisiva crisi economica della storia mondiale post-bellica.

Nell’ambito dell’evoluzione normativa a tutela del consumatore finale, il legislatore dovrebbe adottare, nell’ambito del settore condominiale, la stessa logica applicata in altri settori merceologici (vedi ad. es. il comparto assicurativo e bancario e si spera per il comparto energetico).

Il rispetto della folta normativa condominiale colpisce si il soggetto terzo responsabile (l’amministratore di condominio chiamato ad adempiere alla norma) ma colpisce anche e direttamente le tasche dei consumatori italiani (condomini) che del primo sono i mandanti e quindi i “terminali” delle spese.

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